Cafards en location : qui paie le traitement, le locataire ou le propriétaire ?
Des cafards apparaissent dans un logement loué. Le locataire pense que le propriétaire doit payer. Le propriétaire pense que le locataire manque d’hygiène. Les deux appellent, chacun sûr de son droit.
Depuis la loi ELAN de 2018, un logement loué doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Un logement à cafards est donc présumé indécent.
À la remise des clés, le traitement est à la charge du propriétaire. Il n’y a rien à discuter.
En cours de bail, la charge reste au propriétaire, sauf s’il prouve une faute du locataire. La preuve lui incombe, pas l’inverse.
En immeuble, la blatte circule par les gaines. Traiter un seul appartement ne sert à rien : c’est souvent au syndic d’agir.
La réponse courte
Le propriétaire paie. C’est la règle, et l’exception est plus étroite que ce que l’on croit des deux côtés.
Un logement loué doit être décent. Depuis 2018, la décence comprend l’absence de nuisibles. Un appartement infesté de blattes ne remplit donc pas une obligation légale qui pèse sur le bailleur, et c’est à lui de la remplir. Donc de payer.
Le locataire ne supporte le coût que dans un cas : si le propriétaire démontre que l’infestation vient de son fait. Pas s’il le soupçonne. S’il le démontre.
Ce que dit exactement le texte
La loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent. Les critères de cette décence sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 y a ajouté une ligne qui change tout : le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. C’est le même décret qui sert de fondement dans les litiges d’humidité, comme nous l’expliquons à propos de la moisissure et de la responsabilité du bailleur.
Cette obligation vaut à deux moments, et c’est là que se jouent la plupart des litiges : à la remise des clés, et pendant toute la durée du bail.
À l’entrée dans les lieux : aucune discussion possible
Si les cafards sont là quand vous emménagez, ou qu’ils apparaissent dans les semaines qui suivent, le logement n’a jamais été décent. Le propriétaire doit faire traiter, et payer.
Un argument revient souvent de la part des bailleurs : « l’état des lieux ne mentionne rien ». Il ne prouve rien. La blatte germanique vit dans les gaines techniques, derrière les plinthes, sous les meubles de cuisine, dans le moteur du réfrigérateur. Un logement vide, propre et repeint peut en abriter plusieurs centaines sans qu’on en voie une seule un mardi après-midi.
Ces insectes sortent la nuit et fuient la lumière. C’est d’ailleurs pour cela qu’on les découvre presque toujours trop tard, comme nous le détaillons dans notre article sur l’invasion de cafards.
En cours de bail : toute la question tient dans la preuve
Le locataire a une obligation d’entretien courant. Une cuisine laissée sale, des déchets accumulés, de la nourriture à l’air libre nourrissent une colonie et peuvent la faire prospérer.
Mais entre « le logement n’est pas impeccable » et « l’infestation vient de là », il y a un pas que le propriétaire doit franchir avec des éléments, pas avec des impressions. En pratique, cela veut dire un rapport d’intervention d’une entreprise, un constat, des photos datées.
Et un fait renverse souvent le débat : si les voisins ont le même problème, la faute individuelle ne tient plus. Une colonie qui traverse trois appartements n’est pas née d’une assiette oubliée dans un évier.
En immeuble collectif : le syndic avant le bailleur
La blatte germanique se déplace par les gaines techniques, les colonnes d’eau, les vide-ordures. Elle ignore les limites de propriété.
Traiter un seul appartement dans un immeuble infesté ne sert à rien. Le produit tue ce qui est présent, puis la colonie revient par où elle était partie, en général en trois à six semaines.
Quand l’infestation touche les parties communes ou plusieurs logements, l’action relève du syndicat des copropriétaires. Le bailleur doit alors saisir le syndic. Et le locataire a intérêt à le savoir : exiger le traitement de son seul appartement, c’est réclamer une dépense qui ne réglera pas son problème.
Ce que le locataire doit faire, dans l’ordre
- Signaler par écrit, tout de suite. Un message vocal ne laisse pas de trace utile. Un courriel, oui.
- Dater et photographier. Les insectes, les déjections, les mues. Un téléphone horodate seul.
- Laisser un délai raisonnable, quinze jours en général, avant de passer à l’étape suivante.
- Mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l’obligation de décence.
- Continuer à payer le loyer. Ce point est capital, nous y revenons juste après.
Le propriétaire ne bouge pas : les recours
Trois portes s’ouvrent, et elles ne coûtent rien.
La commission départementale de conciliation est gratuite et se saisit par simple courrier. Elle règle une bonne part des litiges sans juge.
Le service communal d’hygiène et de santé, ou l’agence régionale de santé là où il n’y en a pas, peut constater les faits quand la situation bascule vers l’insalubrité. Nous décrivons la procédure complète dans notre guide logement insalubre : que faire.
Le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux, autoriser une réduction de loyer, accorder des dommages et intérêts.
Ne suspendez jamais le loyer de votre propre initiative.
Seul un juge peut autoriser une consignation ou une réduction. Le locataire qui arrête de payer se met en tort et s’expose à une procédure de résiliation du bail, même lorsqu’il avait raison sur le fond. C’est l’erreur qui coûte le plus cher dans ce type de dossier.
Quand le traitement ne suffit plus
Il arrive que l’infestation ne soit qu’un symptôme. Un logement encombré, où les déchets s’accumulent et où le sol n’est plus accessible, offre à la blatte des abris qu’aucun produit n’atteint.
Dans ces situations, la désinsectisation seule échoue, et elle échoue deux fois : la première parce que les insectes survivent, la seconde parce que le propriétaire en conclut que le locataire est fautif. Il faut d’abord vider et nettoyer, ensuite traiter. C’est l’objet de nos interventions de nettoyage de logement insalubre.
Le raisonnement juridique est le même pour les autres nuisibles visés par le décret. Nous l’appliquons aux punaises de lit dans un article dédié.
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