Trêve hivernale : ce qu’un bailleur peut encore faire face à un logement encombré

Du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi, aucune expulsion ne peut être exécutée. Beaucoup de bailleurs en concluent qu’il n’y a plus rien à faire avant avril, même face à un logement encombré ou dégradé. C’est faux. La trêve hivernale gèle l’expulsion, mais elle laisse au bailleur plusieurs moyens d’agir. Voici ce que vous pouvez encore faire cet hiver, et ce qui vous est interdit.

Ce que la trêve suspend, et ce qu’elle ne suspend pas

La trêve hivernale 2026 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Elle est fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Pendant ces cinq mois, même une expulsion ordonnée par un juge doit attendre. L’expulsion n’est alors possible que si l’occupant dispose d’un relogement adapté aux besoins de sa famille, ou dans quelques autres cas prévus par la loi.

La trêve reporte l’expulsion, mais la procédure continue. Pendant l’hiver, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, demander le paiement à la caution et saisir le juge des contentieux de la protection. Si le juge prononce l’expulsion, elle ne pourra pas être exécutée avant le 1er avril. Le commandement de quitter les lieux peut aussi être délivré en hiver. Lorsque son délai de deux mois prend fin pendant la trêve, l’expulsion est reportée après le 31 mars. Le loyer, ou l’indemnité d’occupation après la résiliation du bail, reste dû.

Ces exceptions visent des situations précises. Un logement encombré, dégradé ou insalubre ne fait pas, à lui seul, tomber la protection de la trêve. Le locataire qui ne paie plus ou qui reste après la fin du bail n’est pas un squatteur. Il reste protégé jusqu’au 31 mars.

Pourquoi l’hiver révèle les logements encombrés

En hiver, les fenêtres restent fermées et le chauffage tourne. Dans un logement encombré, l’air circule mal et l’humidité se dépose sur les objets entassés contre les murs. Les odeurs gagnent le palier. Un radiateur ou une canalisation devenus inaccessibles peuvent fuir longtemps sans que personne ne s’en aperçoive, jusqu’au dégât des eaux chez le voisin du dessous.

C’est souvent à ce moment que le bailleur découvre la situation : une plainte des voisins, un courrier du syndic, un plombier qui ne parvient pas à accéder aux tuyaux. Lors de nos débarras, nous le constatons : l’encombrement s’est installé sur des mois, voire des années, et l’hiver le rend visible. Cet encombrement cache parfois un trouble de l’accumulation, comme le syndrome de Diogène chez un locataire. Il faut alors tenir compte de la santé de l’occupant autant que de l’état du logement.

Ce que le bailleur peut faire pendant la trêve hivernale

Vous gardez plusieurs moyens d’action :

• Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception rappelle au locataire ses obligations. La loi l’oblige à user paisiblement du logement, à assurer son entretien courant et à répondre des dégradations (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
• La procédure en cours continue, du commandement de payer jusqu’au jugement. Seule l’exécution de l’expulsion attend la fin de la trêve.
• Un signalement à la mairie est possible si le logement présente un risque pour la santé ou la sécurité. À Lille, le service communal d’hygiène et de santé contrôle le logement et engage les procédures nécessaires. Ailleurs dans le Nord, vous pouvez aussi contacter le guichet départemental des signalements d’habitat dégradé.
• Les services sociaux de la commune peuvent être alertés si l’occupant semble isolé ou dépassé.
• Un débarras reste possible pendant la trêve si l’occupant l’accepte. Il s’organise alors avec lui.

Vous pouvez mener ces démarches en même temps. Gardez une copie de chaque courrier et de chaque réponse.

Et si le logement met l’immeuble en danger ?

Si l’immeuble est menacé, par exemple par un risque pour sa solidité, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité. Cet arrêté peut interdire d’habiter les lieux. Service-public.gouv.fr indique que la trêve ne protège pas les résidents d’un immeuble touché par un tel arrêté. Il s’agit d’une décision administrative du maire, distincte d’une expulsion ordonnée par un juge. Le propriétaire doit alors héberger ou reloger les occupants à ses frais, et le loyer cesse en principe d’être dû.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Face à un logement qui se dégrade, la tentation d’agir seul est forte. Elle expose pourtant le bailleur à des poursuites pénales. Seul un commissaire de justice peut expulser un locataire, sur décision du juge. Changer les serrures, sortir les meubles, menacer ou contraindre l’occupant pour le forcer à partir est un délit. Il est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du code pénal).

Entrer dans le logement sans l’accord de l’occupant expose à des poursuites pour violation de domicile. Couper l’eau, le gaz, l’électricité ou le chauffage est aussi exclu : un bailleur n’a jamais ce droit dans un logement occupé, en hiver comme en été. Une coupure destinée à obtenir le départ de l’occupant peut même constituer la contrainte que punit l’article 226-4-2.

Le locataire est parti en laissant ses affaires

Si le logement semble abandonné, le bailleur ne peut pas le vider de lui-même. Il charge un commissaire de justice de mettre le locataire en demeure de prouver qu’il occupe les lieux. Sans réponse dans un délai d’un mois, le commissaire de justice constate l’abandon et dresse l’inventaire des affaires. Le juge décide ensuite de la reprise du logement et du sort des biens. Cette procédure d’abandon vaut pour un logement loué vide. En meublé, il faut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion.

Une fois le logement repris, le débarras de l’appartement après le départ du locataire peut commencer, dans le respect de ce que le juge a décidé pour les biens.

Préparer la remise en état dès maintenant

La trêve laisse cinq mois pour préparer la suite. Rassemblez dès maintenant le bail, l’état des lieux d’entrée et vos courriers. Vérifiez aussi que le locataire a justifié de son assurance contre les risques locatifs, comme la loi l’y oblige. Si l’occupant accepte un débarras, rien n’oblige à attendre le printemps : un logement désencombré se chauffe et s’aère mieux, et le risque de dégât des eaux diminue.

Quand le logement doit d’abord être libéré, programmez le débarras dès la reprise des lieux. Soli’Débarras est spécialisée dans le débarras de logement insalubre à Lille et dans la métropole. L’équipe évacue l’ensemble du contenu, y compris ce que les déchèteries refusent, et l’oriente vers la filière adaptée. Une visite du logement permet d’établir le devis. L’équipe intervient du lundi au vendredi.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas l’avis d’un juriste. Manon Hengbart, fondatrice de Soli’Débarras, est assistante sociale de formation. Face à un logement encombré, le plus sûr reste d’agir avec la personne qui l’occupe.

Manon Hengbart

Fondatrice de Soli’Débarras · experte débarras, nettoyage & nuisibles

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